Die Immobilienabschreibung bietet Vermietern in Deutschland 2025 attraktive Steuervorteile. Vermieter können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Immobilien über Jahre hinweg steuerlich geltend machen. Diese Abschreibung, auch AfA genannt, mindert das zu versteuernde Einkommen erheblich.
Für Neubauten ab 2023 gilt ein Abschreibungssatz von 3% über 33 Jahre. Altbauten vor 1925 werden mit 2,5% über 40 Jahre abgeschrieben, während für Gebäude zwischen 1925 und 2022 ein Satz von 2% über 50 Jahre gilt. Diese Regelungen ermöglichen Vermietern, ihre Steuerlast langfristig zu optimieren.
Besonders attraktiv sind die Steuervorteile bei Vermietung für energieeffiziente Neubauten. Hier winkt eine Sonderabschreibung von 5% in den ersten vier Jahren, zusätzlich zur regulären Abschreibung. Bei einem Immobilienwert von 275.000 Euro kann dies zu einer jährlichen Steuerersparnis von bis zu 11.750 Euro führen.
Die Immobilienabschreibung ist ein mächtiges Werkzeug zur Steueroptimierung. Vermieter sollten diese Möglichkeiten nutzen, um ihre Rendite zu maximieren und gleichzeitig von den steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Eine genaue Kenntnis der aktuellen Regelungen ist dabei unerlässlich.
Grundlagen der Immobilienabschreibung für Vermieter
Die Immobilienabschreibung ist ein wichtiges Instrument für Vermieter, um Steuern zu sparen. Im Jahr 2025 gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten. Vermieter sollten die Grundlagen der Absetzung für Abnutzung (AfA) kennen, um ihre Immobilien optimal abzuschreiben.
Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)?
Die AfA ermöglicht es Vermietern, den Wertverlust ihrer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Der jährliche Abschreibungssatz hängt vom Baujahr und der Art des Gebäudes ab. Für Wohnimmobilien, die zwischen 1925 und 2022 erbaut wurden, beträgt die AfA 2% über 50 Jahre. Neubauten ab 2023 profitieren von einem höheren Satz von 3% über 33 1/3 Jahre.
Wer darf Immobilien abschreiben?
Immobilienabschreibung steht Eigentümern zu, die ihre Immobilie vermieten. Auch bei teilweiser Vermietung ist eine anteilige Abschreibung möglich. Selbstnutzer können in der Regel keine AfA geltend machen, es sei denn, es handelt sich um ein häusliches Arbeitszimmer.
Voraussetzungen für die steuerliche Abschreibung
Für die Immobilienabschreibung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Immobilie muss zur Einkommenserzielung genutzt werden
- Der Vermieter muss Eigentümer der Immobilie sein
- Die Miete sollte mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen
- Die Immobilie muss abnutzbar sein
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Bis 1924 | 2,5% | 40 Jahre |
| 1925-2022 | 2% | 50 Jahre |
| Ab 2023 | 3% | 33 1/3 Jahre |
Die korrekte Anwendung der Immobilienabschreibung Voraussetzungen kann zu erheblichen Steuervorteilen führen. Vermieter sollten sich über die aktuellen Regelungen informieren, um die AfA optimal zu nutzen und ihre Steuerlast zu reduzieren.
Abschreibung Immobilie Vermietung
Für Vermieter bieten sich verschiedene Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung ihrer Immobilien. Die Wahl der richtigen Methode kann erhebliche Auswirkungen auf die Steuerersparnis haben.
Lineare Abschreibung nach Baujahr
Die lineare Abschreibung ist die gängigste Methode. Seit 2023 wurde der jährliche Abschreibungssatz von zwei auf drei Prozent erhöht. Bei Neubauten ab 2023 können Vermieter über 33,33 Jahre jährlich 3% der Anschaffungskosten abschreiben. Für Altbauten vor 1925 gilt ein Satz von 2,5% über 40 Jahre.
Degressive Abschreibung ab 2023
Die degressive Abschreibung ermöglicht höhere Abschreibungen in den ersten Jahren. Für Neubauten ab 2023 können im ersten Jahr 4,5% und im zweiten Jahr 3% der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. In den Folgejahren gilt dann der reguläre Satz von 3%.
Sonderabschreibung für Neubauten
Zusätzlich zur normalen Abschreibung gibt es die Sonderabschreibung Neubau. Für Bauanträge zwischen dem 31.12.2022 und dem 01.10.2029 können Vermieter jährlich 5% der Investitionskosten über vier Jahre absetzen. Die maximale Bemessungsgrundlage beträgt 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
| Abschreibungsmethode | Prozentsatz | Zeitraum |
|---|---|---|
| Lineare Abschreibung (Neubau ab 2023) | 3% pro Jahr | 33,33 Jahre |
| Degressive Abschreibung (1. Jahr) | 4,5% | 1 Jahr |
| Sonderabschreibung Neubau | 5% pro Jahr | 4 Jahre |
Die Wahl der richtigen Abschreibungsmethode hängt von individuellen Faktoren ab. Vermieter sollten die Vor- und Nachteile sorgfältig abwägen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch nehmen.
Bemessungsgrundlage und Berechnung der AfA
Die AfA Berechnung für Immobilien basiert auf den Anschaffungskosten oder Herstellungskosten. Diese bilden die Grundlage für die steuerliche Abschreibung. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage spielen verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis sowie Nebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Herstellungskosten setzen sich aus Baukosten und Baunebenkosten zusammen. Baukosten umfassen Ausgaben für Baumaterial, Handwerker und technische Anlagen. Zu den Baunebenkosten gehören Architektenhonorare, Kosten für Baugenehmigungen und Statiker.
Aufteilung Grund und Boden
Bei der AfA Berechnung wird nur der Gebäudewert berücksichtigt. Der Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und wird daher nicht abgeschrieben. Die Aufteilung erfolgt prozentual, wobei der Grundstücksanteil oft mit 20-30% angesetzt wird.
Praktische Berechnungsbeispiele
Ein Beispiel verdeutlicht die AfA Berechnung:
- Kaufpreis Eigentumswohnung: 225.000 €
- Anschaffungsnebenkosten: 24.353 €
- Grundstücksanteil (6%): 13.500 €
- AfA-Bemessungsgrundlage: 235.853 €
- Jährliche Abschreibung (2%): 4.717 €
Bei Neubauten ab 2023 gilt ein erhöhter AfA-Satz von 3% pro Jahr. Die genaue Berechnung hängt vom Baujahr und der Nutzungsart der Immobilie ab.
Abschreibungszeiträume und Prozentsätze
Der Abschreibungszeitraum für Immobilien variiert je nach Baujahr und Nutzungsart. Für Gebäude, die nicht zum Betriebsvermögen gehören, beträgt die Nutzungsdauer 40 oder 50 Jahre. Bei einem Neubau mit 50 Jahren Gesamtnutzungsdauer können nach 15 Jahren noch 35 Jahre Abschreibungen geltend gemacht werden.
Die AfA-Sätze wurden 2023 angepasst. Für Neubauten ab 2023 gilt ein erhöhter linearer Abschreibungssatz von 3% pro Jahr. Dies verkürzt die steuerliche Nutzungsdauer auf etwa 33 Jahre. Ältere Gebäude werden weiterhin mit 2% jährlich abgeschrieben.
Besondere AfA-Sätze gelten für denkmalgeschützte Immobilien und Gebäude in Sanierungsgebieten. Hier sind Abschreibungen von bis zu 9% in den ersten Jahren möglich. Die genauen Prozentsätze hängen von der Art der Sanierung und dem Standort ab.
| Immobilientyp | Baujahr | AfA-Satz pro Jahr | Abschreibungszeitraum |
|---|---|---|---|
| Neubau Wohnimmobilie | ab 2023 | 3% | 33,33 Jahre |
| Bestandsimmobilie | vor 2023 | 2% | 50 Jahre |
| Altbau | vor 1925 | 2,5% | 40 Jahre |
| Denkmalgeschützte Immobilie | alle | bis zu 9% | variabel |
Bei gemischter Nutzung, beispielsweise einem Zweifamilienhaus, müssen die Anschaffungskosten anteilig ermittelt werden. Die Berechnung der AfA erfolgt dann für jeden Gebäudeteil separat nach den jeweiligen Prozentsätzen.
Sonderregelungen für denkmalgeschützte Immobilien
Denkmalgeschützte Immobilien bieten besondere steuerliche Vorteile. Die Denkmalschutz Abschreibung ermöglicht es Eigentümern, ihre Investitionen schneller steuerlich geltend zu machen.
Erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten
Für denkmalgeschützte Gebäude gelten attraktive Abschreibungsregeln:
- Vor 1925 erbaute Objekte: 2,5% jährliche Abschreibung über 40 Jahre
- Nach 1925 erbaute Objekte: 2,0% jährliche Abschreibung über 50 Jahre
- Vermietete Denkmäler: 9% Abschreibung in den ersten 8 Jahren, 7% in den folgenden 4 Jahren
Diese erhöhten Sätze können das zu versteuernde Einkommen deutlich reduzieren. Bei Vermietung lassen sich bis zu 15.000 Euro jährlich in den ersten 8 Jahren absetzen.
Sanierungskosten im Denkmalschutz
Auch Sanierungskosten profitieren von Sonderregelungen:
- Vermietung: 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar
- Selbstnutzung: 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzbar (9% pro Jahr)
Zusätzlich winken Förderungen: KfW bietet Kredite bis 120.000 Euro mit Tilgungszuschüssen. Investitionszuschüsse von bis zu 48.000 Euro sind möglich. Die Grundsteuer kann um 10% jährlich reduziert werden.
Wichtig: Die denkmalrechtliche Genehmigung gilt meist 4 Jahre. Doppelförderungen sind ausgeschlossen. Die Abschreibung betrifft nur Gebäude, nicht Grundstücke.
Werbungskosten bei der Vermietung
Vermieter können verschiedene Werbungskosten bei der Vermietung ihrer Immobilie geltend machen. Diese Kosten mindern die steuerpflichtigen Einkünfte und tragen zur Optimierung der Steuerlast bei.
Sofort abzugsfähige Kosten
Einige Werbungskosten Vermietung sind sofort abzugsfähig. Dazu gehören:
- Grundsteuer in voller Höhe
- Maklergebühren für Mietersuche
- Kosten für Mietanzeigen
- Reparaturkosten unter 4.000 Euro
- Fahrtkosten (30 Cent pro Kilometer)
- Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände
Finanzierungskosten
Finanzierungskosten Immobilie spielen eine wichtige Rolle bei den Werbungskosten:
- Zinsen für Hypothekendarlehen sind vollständig absetzbar
- Kontoführungsgebühren für Vermietungskonten
- Kosten für Rechtsschutzversicherungen
Instandhaltungsaufwand
Vermieter können Instandhaltung absetzen, wobei folgende Regeln gelten:
- Sanierungskosten über 4.000 Euro werden über mehrere Jahre abgeschrieben
- Möbel und Ausstattung unter 800 Euro sind sofort absetzbar
- Einbauküchen werden über 10 Jahre mit 10% pro Jahr abgeschrieben
Wichtig ist, dass alle Werbungskosten durch Belege nachgewiesen werden können. Bei Leerstand sind bestimmte Kosten weiterhin absetzbar, solange die Vermietungsabsicht besteht. Eine genaue Dokumentation hilft, das Steuersparpotenzial voll auszuschöpfen.
Steueroptimierung bei Mietausfällen und Leerstand
Vermieter stehen oft vor Herausforderungen wie Mietausfällen oder Leerständen. Die gute Nachricht: Diese Situationen bieten Möglichkeiten zur Steueroptimierung. Bei vorübergehendem Leerstand können notwendige und angemessene Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden. Dies umfasst Kosten für Instandhaltung, Werbung, Energie, Grundsteuer und Müllgebühren.
Die Mietausfall Steuer erfordert eine sorgfältige Dokumentation. Alle absetzbaren Aufwendungen müssen in der jährlichen Steuererklärung aufgeführt werden. Das Finanzamt zieht diese Kosten von den Mieteinnahmen ab, was die Steuerlast reduziert. Wichtig ist, dass der Leerstand nachweislich vorübergehend ist und realistische Vermietungschancen bestehen.
Bei längerfristigem Leerstand einer Immobilie lohnt sich ein Blick auf die Grundsteuer. Ein Teilerlass von bis zu 50 Prozent ist möglich. Liegen die tatsächlichen Mieteinnahmen über 50 Prozent unter der üblichen Jahreskaltmiete, wird die Grundsteuer um 25 Prozent reduziert. Bei komplettem Mietausfall im gesamten Jahr beträgt der Rabatt sogar 50 Prozent. Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden.
- Dokumentieren Sie alle Aufwendungen sorgfältig
- Prüfen Sie Möglichkeiten zum Grundsteuer-Teilerlass
- Beachten Sie Fristen für Anträge und Steuererklärungen
Durch geschickte Nutzung dieser Regelungen können Vermieter ihre Steuerlast bei Mietausfällen und Leerständen optimieren. Eine professionelle Beratung kann dabei helfen, alle Möglichkeiten auszuschöpfen und Fehler zu vermeiden.
Besonderheiten bei vergünstigter Vermietung
Die vergünstigte Vermietung bietet Vermietern in Deutschland ab 2025 interessante steuerliche Möglichkeiten. Besonders bei der Vermietung an Angehörige können Steuervorteile genutzt werden. Hierbei ist es wichtig, die Mindestmiete für eine volle Kostenabsetzung zu beachten.
Vermietung an Angehörige
Bei der Vermietung an Familienmitglieder gelten besondere Regeln. Vermieter können erhebliche Steuervorteile erzielen, wenn sie mindestens 66% der ortsüblichen Miete verlangen. Diese Regelung ermöglicht es, Angehörige günstig wohnen zu lassen und gleichzeitig von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
Mindestmiete für volle Kostenabsetzung
Für eine vollständige steuerliche Anerkennung der Werbungskosten muss die Miete mindestens 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Liegt sie zwischen 50% und 66%, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Bei positiver Prognose können Vermieter alle Kosten absetzen. Diese Regelung zielt darauf ab, günstigen Wohnraum zu fördern und gleichzeitig Steueroptimierung zu ermöglichen.
Vermieter sollten die Balance zwischen vergünstigter Vermietung und steuerlicher Optimierung sorgfältig abwägen. Eine genaue Kenntnis der ortsüblichen Mieten und der steuerlichen Grenzen ist entscheidend, um von den Vorteilen der vergünstigten Vermietung zu profitieren und gleichzeitig alle Möglichkeiten der Steuerentlastung zu nutzen.
